9月7日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大银行发布关于存量首套住房贷款利率调整和操作事项的公告。公告均明确了对2023年8月31日前办理的首套个人住房贷款进行分类调整的规则，并将首轮批量调整时间定为9月25日。这是金融机构在8月31日中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》后，再次跟进存量首套住房贷款利率的调整方案。
日前，接受红星新闻采访的购房者、房地产从业者和专家对四大行利率调整减负效应尚存在不同看法。有购房者向红星新闻表示，对本次利率调整感受不明显。而在西安从事房地产业务的薛先生对本次利率调整的态度相对积极。他认为，利率下调相当于购房者提前还贷。以100万元的住房贷款为例，如果购房者将手里的40万闲钱用于提前还贷，贷款本金就只剩下60万。本金减少，利息总额也会随之下降。而贷款利率现在从原先5.00%或6.00%上下降到4.00%左右，利息总额也会减少，这相当于上述提前还贷的40万元发挥了作用，利率得到稀释。
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下调基点
房贷利率总体向下
本次利率调整确定以LPR报价为基准，基点浮动则根据具体情况有所不同。LPR指的是贷款市场报价利率，每月20日报价一次。利率上下浮动的基点又称BP，1BP等于1个基点，也等于0.01个百分点。
中国人民银行2019年第16号公告确立了商业性个人住房贷款利率为LPR定价基准加点这一模式。该公告规定，自2019年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR。
▲资料图 图据视觉中国
我国当前全国首套房贷利率政策下限（下称“全国下限”）为“相应期限LPR-20BP”。2022年5月，中国人民银行、原银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，自2022年5月15日起，全国下限调整为LPR减去20个基点。
据上述四大行公告，本次利率调整对象定为2023年8月31日（含当日）前已发放的，以及已签订借贷合同但尚未发放的首套个人住房贷款，按照办理时间可分为三类。
第一类为2019年10月7日（含当日）之前办理的首套个人住房贷款，本次利率最低可以调整为合同相应期限LPR，且加点幅度为0。第二类是指2019年10月8日至2022年5月14日办理的首套个人住房贷款，最低可以调整为合同相应期限LPR，加点幅度同样为0。第三类指的是2022年5月15日（含当日）至2023年8月31日办理的首套个人住房贷款，最低可以调整为合同相应期限LPR再减去20BP，即“LPR-20BP”。
公告显示，第一类和第二类住房贷款的最低利率均调整为LPR报价水平，且不带加点。调整后的第三类住房贷款最低利率在LPR报价基础上再减去20个基点，与当前全国下限要求一致。
对于尚未规定首套住房贷款利率政策下限（下文采用中国银行公告中的简称，即当地下限）的地方而言，本次调整过后，最低利率无需再加点，仅为当时的LPR报价水平或低于该水平20个BP。
如若存在当地下限，且原贷款发放时该下限高于拟调整的最低利率水平，或该下限存在LPR加点的情况，按照本次四大行公告规定，最终将按照原当地下限确定调整后的最低利率。
▲资料图 图据IC photo
红星新闻梳理发现，各地当地下限在LPR基准上的加点幅度并不高。例如，北京当地下限从2019年10月至今加点幅度均为55个BP；上海历年当地下限最高加点幅度为2021年7月24日至今的35个BP；深圳历年当地下限最高加点幅度为2019年10月8日至今的30个BP。
100个BP的加点幅度在实际住房贷款中较为常见，最终导致执行利率很容易达到5.00%，甚至接近6.00%的水平。一位广东网友分享的截图显示，2018年9月12日办理的住房贷款，利率计算方式为LPR加157个基点，执行利率为5.87%。另一位安徽合肥网友的截图显示，2021年9月17日办理的住房贷款，利率计算方式为LPR加123个基点，执行利率为5.53%。
总体来说，本次调整后的利率与实际执行利率相比，呈下降态势。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进向红星新闻表示，此次改革的思路是把“LPR+高基点”调整为“LPR+低基点”。现在绝大多数购房者的房贷利率都按照“LPR+基点”的方式进行。LPR由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布，是各类金融机构基础性的贷款参考利率。购房者和银行无权调整，而银行可以调整的内容就是基点。基点高，计算出来的利率就高，反之计算出来的利率就低。
严跃进分析称，不管LPR数值为多少，只要基点下降，调整后的利率肯定随之下降，况且近年来LPR也是下降的。政策本质上就是把各个高基点的购房者进行调整，让他们享受最低的基点。购房者当年的房贷利率过高，政策就调低一些，而对较低利率不做调整，让它们仍然保持低利率水平。“相当于把过去他没有拿到的折扣还给他”。但调低利率也不能低于最低线，这时候需要参考买房那年各地规定的最低利率标准，这是下限的意义。
根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年8月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。若9月20日报价水平不变，由此可以推算，在不考虑当地下限的情况下，本次调整过后，一年期的利率最低可为3.25%，五年期以上利率最低可为4.00%。
考虑当地下限的情况，以2019年10月以来数值较为稳定的北京和深圳两座城市为例。若报价水平不变，本次调整过后，北京第二类和第三类住房贷款一年期利率均为3.90%，五年期以上利率最低均为4.75%；深圳第二类和第三类住房贷款一年期利率均为3.75%，五年期以上利率最低均为4.50%。两座城市调整后的最低利率不再出现高于5.00%的情况。
假设客户贷款200万元，贷款期限为30年，按照本次调整后的最低房贷利率4.00%计算，通过等额本息方式还款所需利息总和为143.74万元，每月应还9548.31元。如果按照调整前动辄5.00%的贷款执行利率计算，相同条件下，所需利息总和为186.51万元，每月应还10736.43元。调整后与调整前相比，每月应还房贷减少约1188元，利息总额少了42.77万元。
房贷利率下调影响几何？
房地产从业者认为相当于购房者提前还贷
去年3月，皮某在北京买了一套房，当时向工商银行贷款30万，期限是25年，利率大概是5.20%或5.30%。考虑到利益最大化，她在今年3月已经提前还掉了购房时的商贷。
这次利率调整本该与皮某关系不大，但她表示，2016年时自己还在老家买了一套房，这套房没有提前还贷，因此她也尝试了解这次的利率调整政策。皮某记得老家这套房一共贷了五、六十万，期限是30年，当时的贷款利率大概是4.30%。她认为，原本就比较低的利率调整过后并没有下降太多百分点，最后省下的钱对她的月供数目来说没少太多。
“像我之前贷的30万，粗略计算可能减少的利息总额有6万，最后除下来每个月少200元左右。”皮某表示，她不是特别在意这次的利率调整，但不能否认这实打实给大家省出了一笔钱，她身边在北京买房的朋友有算出来月供少了一两千的。
▲资料图 图据IC photo
在济南买房的王女士（化名）贷了80万，目前还没交房，交房后她的工资还要用于装修、买车、买车库等花销。并且她还有生育的打算，这也是一笔支出。她也想过提前还贷，但这个想法的优先级暂时没那么高。
王女士和家人对于这次利率调整也没有太大的心理波动，“当时政策刚出来我也和对象讨论了，后来我们发现调整后利率没有变化，并且已经是最低档，就觉得没有亏。”王女士表示，因为买房对他们来说是刚需，利率调整很少能够影响他们。
在西安从事房地产业务的薛先生则对本次利率调整的态度相对积极。他表示，利率下调相当于购房者提前还贷，以100万元的住房贷款为例，如果购房者将手里的40万闲钱用于提前还贷，贷款本金就只剩下60万。本金减少，利息总额也会随之下降。而贷款利率现在从原先5.00%或6.00%上下降到4.00%左右，利息总额也会减少，这相当于上述提前还贷的40万元发挥了作用，利率得到稀释。四大行调整住房贷款利率新政让购房者无需再另外花钱就能实现提前还贷的效果，再加上利率下降所减少的月供，购房者手里也将会有更多的钱，银行的贷款利息收入也得到保证。
薛先生预测，日后非国有银行若出台类似调整方案，它们为吸引客源、创造优势，相应的基点浮动空间可能会更灵活。例如与客户具体协商时，在四大行调整的基础上基点再少10个BP。
专家说法：
利率下调后，贷款额度高减负效应更高
严跃进认为，本次四大行调整基点的做法比此前调整LPR的减负效应更为直观和明显。他表示，利率下调影响还是要从减少的利率总额上看，尤其是贷款额度比较高的情况。假设购房者先前借100万需要还100万，相当于一共还200万。现在能做到借100万不用还200万，只还180万，“这个影响其实是很大的”。
▲资料图 图据IC photo
据公告，本次四大行对首套住房的认定范围包括了因实施“认房不认贷”政策被视为首套房的情况。农业银行特别规定，对于当地政府目前尚未明确是否执行“认房不认贷”政策的城市，可待当地政策确定后再按照公告执行。
陕西省和福建省部分地方银行向红星新闻表示，暂未收到关于本次贷款利率调整的内部文件通知，但肯定了公告所披露的集中调整时间点。9月25日，四大行将主动批量调整首套住房合同贷款利率，除特殊情况外，客户无需向银行申请。调整后的新利率于当日生效，此前利息仍按原合同利率水平执行。
红星新闻首席记者 吴阳 特约记者 韦路
编辑 郭宇 责编 任志江
